Mit Sonderabschreibungen soll der Mietwohnungsneubau steuerlich gefördert werden. Sonderabschreibungen stellen zwar nur einen temporären steuerlichen Effekt dar, können wirtschaftlich aber vorteilhaft wirken, weil zu Beginn der Vermietung Steuerzahlungen vermindert werden und zunächst eine höhere Liquidität verbleibt. In späteren Jahren kehrt sich dieser Effekt um.

Die Sonderabschreibung knüpft an verschiedene Voraussetzungen, die aufgrund erheblich gestiegener Baukosten inzwischen teilweise nicht mehr zeitgemäß sind. Mit dem Wachstumschancengesetz reagierte der Gesetzgeber darauf und justierte die Regelungen zur Sonderabschreibung nach.

Folgende Voraussetzungen gelten:

• Zeitfenster: Eine 5%ige Sonderabschreibung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren setzt voraus, dass ein Bauantrag oder eine Bauanzeige im Zeitraum 1.1.2023 bis 30.9.2029 erfolgt.

• Effizienzvorgaben: Die Sonderabschreibung kann nur gewährt werden, wenn die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und durch ein „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen wird.

• Baukostenobergrenze: Es gilt eine Baukostenobergrenze von 5.200,00 EUR/qm Wohnfläche. Fallen höhere Anschaffungs-/ Herstellungskosten pro qm Wohnfläche an, führt das zum vollständigen Ausschluss der Sonderabschreibung.

• Förderhöchstgrenze: Es greift eine Förderhöchstgrenze von 4.000,00 EUR/qm Wohnfläche. Die Baukostenobergrenze darf nicht mit der Förderhöchstgrenze verwechselt werden. Während Erstere über das „ob“ der Förderung entscheidet, deckelt Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung.

Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen bei Beantragung der Sonderabschreibung nach neuem Recht die Voraussetzungen nach der De-Minimis-Verordnung nicht einhalten. Diese Regelung gilt nur noch, sofern die Sonderabschreibung im Rahmen einer Gewinnermittlung geltend gemacht wird.

Das Bundesfinanzministerium hat zur alten und neuen Fassung der Sonderabschreibung zwei Checklisten veröffentlicht. Diese sollten bei Beantragung der Sonderabschreibung mit der Steuererklärung übermittelt werden, um Nachfragen des Finanzamtes zu vermeiden. Die signifikante Anhebung der Förderhöchstgrenze für aktuelle Neubauprojekte (um beachtliche 60 %) macht die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nun erheblich attraktiver, da Baukosten stärker in die Bemessungsgrundlage einfließen.