Mit der in der Presse vielbeachteten Reform will die Regierungskoalition kurz vor der Bundestagswahl noch eine Vorgabe aus dem Koalitionsvertrag umsetzen. Man hatte es sich zur Aufgabe gemacht, eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung einzuführen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu erschweren.

Von einem Share Deal ist die Rede, wenn nicht ein Grundstück selbst, sondern eine Beteiligung an einer grundstückhaltenden Gesellschaft auf einen oder mehrere Gesellschafter übergeht. Bleibt die Beteiligung unter 95 Prozent und wird diese Beteiligungsgrenze für mindestens fünf Jahre nicht überschritten, fällt nach aktueller Gesetzeslage keine Grunderwerbsteuer an. Erst bei einem Übergang von 95 Prozent und mehr wird ein Grundstückserwerb fingiert und es fällt Grunderwerbsteuer auf den gesamten Grundstückswerts an.

Kern der nun geplanten Regelungen ist, dass bei einem indirekten Erwerb von Grundstücken über eine Beteiligung an einer grundstückshaltenden Gesellschaft nur dann keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, wenn weniger als 90 % der Beteiligung an der Gesellschaft erworben werden. Zusätzliche Bedingung ist, dass mindestens zehn Jahre keine weiteren Anteile dazu erworben werden.

Jede GmbH mit Immobilienvermögen muss sicherstellen, dass nicht 90 % oder mehr ihrer Anteile innerhalb eines Zehn-Jahres-Zeitraums transferiert werden, und zwar weder direkt noch indirekt durch Anteilsbewegungen auf der Ebene nur mittelbar Beteiligter. Diese Vorgabe sowie die 10-Jahres-Frist bzw. deren Anwendung auch bei Kapitalgesellschaften könnte ein Gestaltungshemmnis bewirken. Im Ergebnis müsste der Verkäufer zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer mit einem Anteil von mehr als 10 % als Gesellschafter in der Immobiliengesellschaft verbleiben und sich schadensersatzbewehrt verpflichten, seine Anteile nicht direkt zu übertragen und auch nicht indirekt übertragen zu lassen.

Wie so oft trifft die Regelung allerdings nicht nur Gestaltungen, in denen es tatsächlich um eine Umgehung von Grunderwerbsteuer geht, sondern vor allem auch mittelständische Unternehmen im Rahmen von Umstrukturierungen und Nachfolgeplanungen. Die Reform wird daher breite Wirkung haben.

Mit der Zustimmung des Bundesrats könnte das Gesetz zum 1.7.2021 in Kraft treten.