Das Erbschaftsteuergesetz sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Erbschaftsteuerbefreiung für so genannte "Wohnungsunternehmen“ vor. Ein Wohnungsunternehmen liegt grundsätzlich vor, wenn die Grundstücke zum Betriebsvermögen einer Gesellschaft gehören, der Hauptzweck des Betriebs die Vermietung von Wohnungen beinhaltet und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Strittig war in der Vergangenheit vor allem die Auslegung des Begriffs „wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb“. Nach Meinung der Finanzverwaltung kommt es darauf an, dass das Unternehmen über mehr als 300 Wohnungen verfügt. Dem ist der Bundesfinanzhof entgegengetreten, der eine über die bloße Vermietung hinausgehende Tätigkeit fordert. Seither bestehen in diesem Punkt praktische Unsicherheiten. Vergleichsweise unproblematisch erschien bisher dagegen die Frage nach der Zugehörigkeit der Grundstücke zum Vermögen der Gesellschaft als weitere Voraussetzung.

Dies könnte sich für Personengesellschaften mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1.1.2024 möglicherweise ändern. Das Gesetz gibt das so genannte „Gesamthandsprinzips“ im Gesellschaftsrecht auf. An die Stelle des gesamthänderisch gebundenen Vermögens der Gesellschaft tritt künftig das „Vermögen der Gesellschaft“. Der erbschaftsteuerliche Gesetzeswortlaut zu den Wohnungsunternehmen spricht bei Personengesellschaften jedoch ausdrücklich von "gesamthänderisch gebundenem Betriebsvermögen". Es steht deshalb die Frage im Raum, ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung überhaupt noch erfüllt werden können.

Der Gesetzgeber hat sich klar dafür ausgesprochen, dass die Aufgabe des „Gesamthandsprinzips“ keine Folgen für das Steuerrecht haben soll. Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Personengesellschaft ist unter dem gesamthänderisch gebundenen Vermögen künftig das Gesellschaftsvermögen zu verstehen. Steuerrechtlich soll nämlich der Erwerb von Grundstücken im Betriebsvermögen der Gesellschaft, nicht jedoch von Grundstücken im Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter begünstigt sein - und so ist der Gesetzeswortlaut auch auszulegen.

Die Finanzverwaltung hat sich zu dieser Thematik noch nicht geäußert. Unabhängig davon ist der Streit um die steuerliche Begünstigung von Wohnungsunternehmen noch lange nicht beendet. Eine Garantie, dass die steuerbegünstigte Übertragung von vermieteten Wohnungen bestehen bleibt, gibt es nicht.